Особенности кредита под залог недвижимости: риски и преимущества

Вы когда-нибудь задумывались, как получить крупную сумму денег на важные цели, например, ремонт квартиры или покупку автомобиля? Или, может быть, искали способ снизить переплату по кредиту? В таких случаях банки часто предлагают кредит под залог недвижимости. Это популярный финансовый инструмент, который отличается от обычного потребительского кредита. Узнайте, чем он привлекателен, какие ограничения накладывает на вашу квартиру и что может случиться, если не платить по кредиту вовремя.

Чем кредит под залог недвижимости отличается от обычного?

Обычный потребительский кредит — это деньги, которые банк дает вам без особых гарантий с вашей стороны. Вы берете сумму, тратите на что угодно — от покупки техники до отпуска — и постепенно возвращаете долг с процентами. Но чтобы получить такой кредит, нужно доказать банку свою надежность. У вас должен быть стабильный доход, хорошая кредитная история без просрочек, высокий кредитный рейтинг (это как оценка за вашу финансовую дисциплину) и не слишком большая долговая нагрузка — например, не больше 40% от дохода на уже существующие платежи.

Кредит под залог недвижимости работает иначе. Здесь вы тоже должны соответствовать этим требованиям, но добавляется еще одно условие: вы предоставляете банку имущество, чаще всего квартиру, в качестве залога. Это значит, что до тех пор, пока вы не выплатите кредит полностью, ваша недвижимость будет «гарантом» для банка. Если обычный кредит вам не одобряют из-за недостаточного дохода или прошлых просрочек, залог может стать выходом — банк охотнее даст деньги, зная, что у него есть надёжная страховка.

Процентная ставка: где выгода?

Теперь поговорим о процентах, ведь именно они определяют, сколько вы переплатите за кредит. По кредиту под залог недвижимости ставка обычно ниже, чем по обычному. Почему так происходит? Банк чувствует себя увереннее, когда у него есть залог. Если вы вдруг не сможете платить, он сможет продать вашу квартиру и вернуть свои деньги. За эту уверенность банк готов предложить вам более мягкие условия.

Давайте посмотрим на реальные цифры. В январе 2025 года для кредитов на сумму от 500 тысяч рублей и сроком 5–7 лет. Вот что получилось.

• Альфа-Банк: обычный кредит — ставка 29–39,9% (фактически 32,48%), под залог — 20,8–34,9%. Выгода очевидна.
• Газпромбанк: обычный кредит — 34,3–41,1% (фактически 29,47%), под залог — 17,9–35,5%. Разница тоже заметна.

Полная стоимость кредита (ПСК), которая включает не только проценты, но и дополнительные расходы, тоже обычно ниже при наличии залога. Это значит, что в долгосрочной перспективе вы можете сэкономить немалую сумму.

На что можно потратить деньги?

Кредит под залог недвижимости идеально подходит, если вам нужна крупная сумма. Например, вы решили сделать капитальный ремонт, купить дачу или оплатить обучение. Банки охотнее дают большие деньги, когда у них есть залог, потому что риск для них снижается. Давайте сравним максимальные суммы, которые предлагают банки в 2025 году.

• Альфа-Банк: обычный кредит — до 7,5 млн рублей, под залог — до 30 млн рублей.
• Газпромбанк: обычный кредит — до 7 млн рублей, под залог — до 30 млн рублей.
• ВТБ: обычный кредит — до 5 млн рублей, под залог — до 40 млн рублей.

Если же вам нужно всего 50–100 тысяч рублей на мелкие траты, обычный кредит может быть проще и удобнее. Но для серьезных планов залог открывает больше возможностей: вы получаете крупную сумму и зачастую платите меньше процентов.

Ограничения на квартиру в залоге

Когда вы оформляете кредит под залог недвижимости, ваша квартира становится частью сделки. Это не значит, что вы теряете право жить в ней или владеть ею. Вы по-прежнему можете там жить, делать ремонт и даже сдавать в аренду, если банк это разрешит. Но есть важные ограничения: пока кредит не погашен, вы не сможете продать, подарить или обменять квартиру без согласия банка. Это логично — банк хочет быть уверен, что залог останется у него под контролем.

Требования к заемщику

Когда вы берете обычный кредит, банк внимательно смотрит на ваш доход, кредитную историю и долговую нагрузку. Если что-то не так — например, были просрочки или доход слишком маленький, — вам могут отказать. С кредитом под залог все немного проще. Конечно, банк все равно проверит вашу платежеспособность, но наличие квартиры как гарантии делает его менее строгим. Даже если вам отказали в обычном кредите, под залог заявку могут одобрить. Это как запасной путь к деньгам, если другие двери закрыты.

Процесс оформления

Оформить кредит под залог недвижимости сложнее, чем обычный. После того как банк одобрит вашу заявку, ему нужно оценить вашу квартиру — это занимает от двух до пяти дней. Специалисты проверяют стоимость и состояние жилья, чтобы понять, сколько она стоит на рынке. Еще вы должны застраховать квартиру — это требование закона, как при ипотеке. Страховка защищает и вас, и банк от непредвиденных ситуаций, например пожара или затопления.

После этого банк регистрирует залог в Росреестре — государственной службе, которая следит за правами на недвижимость. На это уходит до девяти рабочих дней. Когда вы выплатите кредит, банк отправит документы, чтобы снять залог, — это еще до трех дней. Иногда сроки могут затянуться, и тогда стоит уточнить детали у банка или в Росреестре. Да, процесс не быстрый, но он делает сделку безопасной для всех.

Риски: что будет, если не платить вовремя?

А теперь о самом неприятном, но важном. Если вы перестанете вносить платежи по кредиту, банк не будет ждать вечно. Сначала он начислит штрафы и пени, а потом может обратиться в суд. В случае с залоговым кредитом у банка есть право забрать вашу квартиру, продать ее и вернуть свои деньги. Конечно, до этого доходит редко — банки обычно стараются договориться с заёмщиком, предложить реструктуризацию долга или отсрочку. Но риск есть, и его нельзя игнорировать. Поэтому перед тем, как брать такой кредит, хорошо подумайте: сможете ли вы стабильно вносить платежи?

Преимущества кредита под залог

Подведем итог. Кредит под залог недвижимости — это шанс получить большую сумму под более низкую ставку, даже если обычный кредит вам не одобряют. Он подходит для крупных планов, когда деньги нужны здесь и сейчас. Но помните про ограничения на квартиру и риски, если вдруг что-то пойдет не так. Если вы уверены в своих силах и готовы к ответственности, такой кредит может стать отличным решением.