С марта 2025 года ипотеку стало оформить проще

С 1 марта 2025 года в России стало немного легче оформить ипотеку. Банки всегда оценивают риски перед тем, как выдать любой кредит, включая ипотечный. Например, существует вероятность, что заемщик не сможет вовремя вносить платежи. Чем выше этот риск, тем больше средств банку нужно держать в запасе, чтобы одобрить заявку. Узнайте, что изменилось в правилах, почему это важно и как вы можете подготовиться к оформлению ипотеки.

Как банки оценивают риски?

Когда вы обращаетесь за ипотекой, банк смотрит, насколько вы надежный клиент. Если риск, что вы не сможете платить, высокий, банк должен иметь больше свободных денег на случай проблем. Эти дополнительные средства называются макропруденциальными надбавками к коэффициентам риска. Чем выше такие надбавки, тем сложнее получить ипотеку, потому что банкам приходится держать больше капитала в резерве. Это правило помогает защитить их от убытков, если заемщик не справится с выплатами.

Что происходило в 2024 году?

В течение 2024 года Центральный банк России ужесточал требования к банкам, постепенно увеличивая надбавки к коэффициентам риска. Эти изменения затронули не только ипотеку, но и потребительские кредиты, и автокредиты. Особенно сложно стало оформить ипотеку тем, у кого долговая нагрузка превышала 50% дохода — то есть тем, кто уже тратит на платежи по кредитам больше половины заработка. А для людей, отдающих на кредиты свыше 80% дохода, ипотека и вовсе стала почти недоступной.

Вот как это выглядело на практике.

• С 1 июля 2024 года ввели надбавки и лимиты для автокредитов и повысили их для потребительских займов без залога.
• С 1 сентября 2024 года увеличили надбавки для необеспеченных потребительских кредитов.
• С 1 ноября 2024 года подняли надбавки для нецелевых кредитов с залогом в виде транспорта.

В итоге получить ипотеку могли в основном те, у кого была низкая долговая нагрузка и хорошая кредитная история.

Что изменилось в 2025 году?

В 2024 году жесткие меры ЦБ помогли снизить количество рискованных кредитов и ипотек. Например, доля заемщиков, тратящих на платежи больше 80% дохода, сократилась с 45% во второй половине 2023 года до 13% в четвертом квартале 2024 года. А ипотек с первоначальным взносом меньше 20% стали выдавать тоже всего 13% вместо прежних 50%. Благодаря этим результатам ЦБ решил с марта 2025 года снизить надбавки к коэффициентам риска для ипотек с первоначальным взносом больше 20% и долговой нагрузкой ниже 70%.

Это значит, что некоторым людям теперь будет проще получить одобрение банка на ипотеку. Для других видов кредитов, кредитных карт и более рискованных ипотечных схем ограничения остались прежними. Специалисты отмечают, что снижение надбавок связано с падением спроса на ипотеку в 2024 году. Банки получат стимул активнее выдавать ипотечные кредиты, но из-за высоких ставок — 25–30% годовых — она все еще остается дорогой для большинства.

Почему оформить ипотеку все еще сложно?

Даже с послаблениями ипотека пока доступна не всем. Ставки остаются высокими, и переплата за квартиру может в разы превышать ее стоимость. Эксперты прогнозируют, что ситуация улучшится в 2026 году, когда ключевая ставка ЦБ снизится до 13–14% годовых. Пока же ипотеку стоит брать, только если вы можете быстро ее закрыть, например, продав другую недвижимость.

Как подготовиться к оформлению ипотеки?

Чтобы повысить свои шансы на одобрение, обратите внимание на несколько важных моментов.

• Ваш доход. Ипотека — это обязательство на долгие годы, иногда до 30 лет. Банку важно, чтобы у вас был стабильный заработок, который позволит вносить платежи без задержек. Оцените, хватит ли вам денег на жизнь после оплаты кредита.
• Кредитная история. Чем лучше вы платили по прошлым кредитам, тем выше ваш кредитный рейтинг. Это число от 0 до 999, показывающее вашу надежность.
• Условия ипотеки. Если вы не подходите под льготные программы, придется брать рыночную ипотеку со ставками 25–30%. В таком случае подумайте, сможете ли вы погасить ее быстро, чтобы не переплачивать слишком много.

Если сейчас условия кажутся неподъемными, возможно, стоит подождать снижения ставок в будущем. Полное облегчение условий стоит ждать в 2026 году, когда проценты по ипотеке могут снизиться до 13–14%. А пока внимательно оценивайте свои силы, проверяйте кредитный рейтинг и выбирайте банк с лучшими условиями.