Ипотека на комнату

Ипотека на комнату  

Ситуации, когда клиент банка хочет приобрести комнату, делятся на два типа: выкуп отдельного помещения и покупка комнаты для перехода жилья в собственность нового владельца. Во втором случае человеку, который планирует сделку, уже принадлежат остальные части жилплощади. Например, две из трех комнат в квартире. И если выкупить остаток, то он станет единственным хозяином недвижимости. 

Не стоит путать понятие «доля жилплощади» и «комната». Последняя всегда будет долей недвижимости. Предположим, гражданину принадлежит одна из спален. Это указано в документах, которые подтверждают право собственности. Входить туда без разрешения хозяина никто не имеет права, даже соседи по дому. Попытка приравнивается ко взлому и за нее предусмотрена уголовная ответственность. 

Если же человек купил или унаследовал ⅓ часть недвижимости, то его владения четко не обозначены. Часть может быть в одной спальне, часть во второй, остаток в кладовке. Даже если размер долевой собственности совпадает с размером кухни или гостиной, все собственники могут на равных правах перемещаться по помещению. Доля — это квадратные метры, расположение которых не зафиксировано юридически. 

Кредит на покупку части жилья или спальни (гостиной) в квартире — это тоже ипотека. Также к ипотечному кредитованию относятся случаи, когда владелец помещения/его части хочет оставить имущество в залог, чтобы получить деньги на свои нужды. 

Получить средства на покупку недвижимости или части в помещении/доме можно: некоторые банки готовы выступить кредиторами. В качестве залога подойдет только комната, поскольку доля в квартире — расплывчатое понятие, его тяжело регламентировать и оценить, и еще сложнее продать. А ликвидность  — главный критерий для банка, ведь именно залог сводит к минимуму риск потери денег. 

Не все финансовые организации готовы выдать кредит на покупку части недвижимости. Не так давно российское законодательство позволяло взять в ипотеку только квартиру или дом целиком. Требования изменились, и все же банки не спешат идти навстречу клиентам. 

А между тем желающих выкупить кусок квартиры становится больше. Направление кредитования перспективно и востребовано, особенно в городах–миллионниках, куда стекаются молодые специалисты, студенты, молодожены. Покупка отдельного жилья доступна не всем, а аренда — невыгодное вложение с точки зрения долгосрочной перспективы. 

Как получить ипотеку на покупку комнаты

Это целевой кредит. Банк выдает деньги на покупку конкретного помещения и контролирует, куда заемщик потратит средства. Условия предоставления кредита могут отличаться в зависимости от того, что именно хочет сделать клиент: 

1. Приобрести оставшуюся площадь жилья у других собственников. Такая необходимость возникает при разводе супругов, наследовании, совместном проживании в коммунальных помещениях. 
2. Расширить полномочия собственника. Например, гражданин уже является хозяином одной из комнат в трехкомнатной квартире и хочет еще одну. 

• Купить комнату в чужом доме. До принятие такого решения покупатель не имел никаких прав на помещение. 

Наименее охотно банки выдают кредит в третьем случае, ведь если клиент не выполнит финансовые обязательства, перед тем, как продать залоговое помещение и вернуть деньги, кредитору придется получать согласие остальных собственников. Если заемщик выкупает последнюю долю, то шансы получить согласие на ипотеку выше, так как в этом случае под залог попадает недвижимость целиком и привлечение третьих сторон для заключение сделки не требуется.

Разрешение соседей по квартире — отдельный вопрос. Прежде чем обращаться в банк, нужно удостовериться, что они не являются конкурентами покупателя и претендуют на покупку части жилья в будущем. У них, как у собственников, есть преимущественное право покупки, которое прописано в законодательстве. Таким образом, если заемщик — посторонний человек, который хочет купить часть квартиры, а кто-то из текущих собственников тоже изъявляет такое желание, привилегии будут у последнего. 

Для одобрения ипотеки на комнату потребуется накопить первоначальный взнос — не менее 15% от стоимости, а также собрать пакет документов: 

• Паспорт, СНИЛС, справка о доходах. Стандартный набор, который точно потребуется. Чем выше и стабильнее доход, тем больше вероятность одобрения. 
• Письменное согласие всех собственников. Его желательно получить еще до обращения в банк: это главный документ, без которого заявку даже не будут рассматривать. При этом не один владелец не должен в будущем претендовать на самостоятельный выкуп долей. При отсутствии согласия даже успешную сделку легко признать недействительной в судебном порядке. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, ветераны боевых действий, инвалиды, будьте готовы к тому, что процесс оформления бумаг затянется. 

• Экспертное заключение о юридической чистоте и ликвидности помещения. Это обязательно должна быть комната во «вторичке» — приобрести часть недвижимости от застройщика нельзя. При этом не подойдет кусок жилплощади, находящийся в доме, который планируют сносить. Если требуется капитальный ремонт, по заявке гарантирован отказ. Обязательным условием положительной оценки будет наличие всех коммуникаций и отсутствие задолженности по коммунальным платежам на жилплощади. Свежий ремонт, новый дом, хороший район — все эти факторы могут склонить чашу весов в сторону одобрения кредита. Если покупается последняя доля жилья, то оценивается рыночная стоимость недвижимости целиков. Если клиент желает приобрести только комната, то только ее средняя цена на рынке. 

После того, как все бумаги будут на руках, сотрудники банка примут решение о ставке, условиях, необходимых страховках. Предсказать какими будут требования сложно, так как ипотека на комнату — все еще редкая услуга, и каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.   

Процедура получения ипотечного кредита под залог части недвижимости будет похожей. Разница в том, что деньгами клиент сможет распоряжаться, как захочет. Он получит от банка обеспеченную ссуду: финансовая организация не потребует отчета о тратах.