Ипотека на нежилое помещение

Ипотека на нежилое помещение: особенности покупки в кредит

Оформить ипотечный кредит можно не только на квартиру, дом, коттедж, но и на нежилое помещение. Мало кто из жителей России пользуется таким предложением, ведь рекламируют в основном квадратные метры для постоянного проживания. Но если необходимо купить коммерческое сооружение в заем, то можно смело обращаться в банк за помощью.

Кто может приобрести коммерческие квадратные метры

Воспользоваться ипотечным кредитованием могут разные категории населения. Их условно можно разделить на две группы:

• Физические лица России, которые выбирают недвижимость для собственных нужд или под сдачу. Это могут быть гараж, паркинг, сарай во дворе.
• Предприниматели или юридические лица, которые приобретают помещения в коммерческих целях. Это могут быть ресторан, кафе, склад, цех.

Цель назначения объекта напрямую влияет на условия выдачи кредита. От значения недвижимости зависит последующие действия заемщика и банковского учреждения.

Особенности ипотеки на нежилое помещение для физических лиц

Условия покупки квадратных метров для собственного использования не столь выгодны, нежели покупка квартиры в кредит. Оформляя договор необходимо полнить о нюансах:

• Недвижимость, приобретенная в кредит, автоматически преобразовывается в залоговую.
• Невозможность воспользоваться материнским капиталом.
• Полное отсутствие субсидирования.
• Невозможность возврата налогов.

Для того, чтобы процедура прошла максимально успешно и экономически обосновано стоит проконсультироваться с сотрудником финансового заведения на предмет определения выгоды.

Условия кредитования:

• Наличие порога займа.
• Наличие первоначального взноса.
• Определенная ставка по кредитованию.
• Определение максимального срока для возврата.

Многие строители новостроек продавая квартиры одновременно предлагают приобрести дополнительное сооружение. Разработаны комплексные программы покупки, о которых необходимо узнавать у застройщика.

Заем на нежилые помещение имеет несколько недостатков: более высокие проценты кредитования, немного жестче правила оформления документов, отсутствие налоговых вычетов.

В настоящее время покупка машино-места в кредит весьма востребована. В связи с этим многие банковские учреждения разработали специальные программы под названием «Гаражная ипотека», позволяющая приобрести гараж в новострое или на вторичном рынке.

Особенности ипотеки на нежилое помещение для юридических лиц

Коммерческое кредитование предусматривает получение средств на приобретение недвижимости для получения в дальнейшем экономической выгоды. Кредитование коммерческой недвижимости осуществляется с законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором указано, что ипотека объекта возможна только с кредитованием земельного участка, на котором размещено здание.

Предпринимателю, как и простому жителю страны при оформлении кредита на квадратные метры необходимо:

• Подтвердить платежеспособность по займу. Если для граждан это справка о доходах с места работы, то предпринимателям придется предоставить обороты по сделкам и декларацию о прибыли.
• Провести осмотр объекта вместе с экспертом банка, который даст заключение о состоянии предмета кредитования.
• Проверить, не обременен ли предмет дополнительными финансовыми обязательствами. Нежилое помещение, приобретаемое для коммерческих целей, становится залоговым, и оно должно быть «чистое».
• Иметь средства для внесения первоначального платежа. Большинство банков выдают ипотеку не на всю суму, а только после внесения первого взноса. Сумма может варьироваться от 20 до 70 % стоимости объекта.
• Учесть, что процентные ставки несколько выше. Это связано с определенными рисками банковских учреждений.

Остальные критерии покупки аналогичны приобретению квартиры или дома: объект становится залоговым имуществом, срок кредитования может быть до 30-ти лет.

Критерии нежилой недвижимости

Для того, чтобы получить кредит на квадратные метры требуется соблюдать определенные критерии: выбранное здание/сооружение должно быть нежилым во всех отношениях (по факту и юридически). Связано это с тем, что многие квартиры, проданные когда-то под торговую точку так и не были выведены из жилищного фонда. В таком случае оформляется ипотека на жилое помещение, а потом оформляются документы на преобразование значения здания.

На этапе изменения назначения могут возникать определенные сложности. Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к профессиональному юристу.

Часто возникающие трудности

Ипотека на нежилое помещение может быть затруднительной. Как правило, это:

• Более низкая оценка объекта недвижимости, которая влияет на сумму займа и условия его получения. Выход – оценка объекта независимой компанией.
• Отсутствие возможности привлечения поручителей или созаемщиков.
• Невозможность использования материнского капитала, который не распространяется на подсобные и коммерческие помещения.

Процесс оформления кредита на нежилой объект мало чем отличается от техники приобретения жилья: предприниматель изучает предложения банковских учреждений, выбирает подходящую программу, подает заявку на ипотеку, предоставляет необходимый пакет документов, ждет положительного результата. А вот после одобрения кредитования банком начинается самое интересное: деньги выдаются под залог здания/сооружения, но в законодательстве имеются пробелы, которые на практике приводят к тому, что банк может принять в залог нежилой объект только после того, как он перейдет в собственность предпринимателя. Это означает, что банковское учреждение должно сначала выдать ипотеку на объект, и только после оформления договора купли-продажи может оформить на него залог. Это вызывает определенные рискованные ситуации для финансового учреждения. Чаще всего схема выдачи ипотеки на нежилое помещение выглядит следующим образом:

• Предприниматель находит подходящий для него объект и вносит первоначальный взнос (авансовый платеж).
• Финансовое учреждение выдает предпринимателю справку, гарантирующую передачу остальной суммы продавцу только после того, как объект будет передан в заем.
• Предприниматель-покупатель предоставляет справку-гарантию от банка продавцу и переводит на его счет авансовый платеж.
• Оформляется договор купли-продажи, который передает право собственности предпринимателю.
• Банковское учреждение и предприниматель оформляют заем на приобретенный объект.
• Бывший собственник получает от банка остаток недостающей суммы.

В связи со сложностью процесса оформления кредита не все банки России предоставляют ипотеку на нежилые помещения.

Виды ипотеки недвижимости нежилого фонда

В том случае, когда физическое лицо-гражданин России приобретает объект для собственных нужд, то существует только кредит физическому лицу. Но когда нежилой объект приобретается индивидуальным предпринимателем или директором предприятия, то возможно кредитование разного вида:

• Оформление кредита на компанию. При такой процедуре важными аспектами станут показатели финансовой деятельности предприятия.
• Оформление кредита на директора как на физическое лицо. Основной критерий при таком раскладе будет доходы руководителя и наличие других активов.

Процедура ипотечного кредитования на жилые здания в России существует очень давно. Механизм хорошо отработан. А вот ипотека нежилого помещение имеет несколько нестандартный механизм, а порядок оформления постоянно дополняется. Однако, стремительный рост популярности на коммерческую недвижимость привел к тому, что процедура получения кредита упрощается и ускоряется.