Ипотека под залог недвижимости

Ипотека под залог недвижимости

Ежегодные исследования Федеральной службы государственной статистики подтверждают: стремление улучшить свои жилищные условия сохраняется у жителей всех регионов России.

Все чаще не только большие семьи, но и молодые пары и даже несемейные люди задумываются о частном доме. Одних проживание за чертой большого города привлекает близостью к природе, другим важно отсутствие соседей за стенкой, третьим хочется просторных помещений, обустроенных по личному вкусу. Те, кто отдает предпочтение квартирам, обычно хотят увеличить количество доступных квадратных метров, сменить район проживания или перебраться в более новый дом. Но улучшение условий проживания всегда требует значительных вложений, независимо от того, строится жилье с нуля или же берется готовым. Сумма, которая нужна на покупку и ремонтные работы нередко серьезно превышает доступный бюджет заказчиков. Банки борются за клиентов, предлагая различные ипотечные программы под залог недвижимости.

Из-за недавних изменений условий выдачи льготной ипотеки и повышения ключевой ставки Центральным банком россияне активнее рассматривают другие варианты ипотечного кредитования. Набирает популярность ипотека под залог имеющейся недвижимости. Она позволяет занять нужное количество денег под сравнительно небольшой процент и не требует обязательного первоначального взноса.

Важный момент — такой формат кредитования недоступен индивидуальным предпринимателям, людям, которые имеют более 5% доли какого-либо бизнеса, лицам, состоящим в крестьянско-фермерском хозяйстве и сотрудникам малого бизнеса, у которых есть право подписи банковских документов. Проще всего получить ипотеку под залог имеющейся недвижимости гражданам России старше 21 года, которые работают по найму

Прежде чем описать этапы оформления такой сделки, её преимущества и риски, давайте разберемся с терминологией. Само понятие «ипотека под залог недвижимости» подразумевает, что человек получает от банка определенную, обычно большую сумму, возврат которой гарантирован рыночной стоимостью его жилья. Но условия ипотеки под залог имеющейся недвижимости и ипотеки на приобретение новой разные. Главное отличие в том, что во втором случае речь идет о целевом кредите, и деньги можно потратить только на покупку жилплощади. Её параметры заранее оговариваются с банком. Заёмщик точно знает, что должен приобрести на полученные средства. Нельзя без уведомления банка купить квартиру в точно таком же, но соседнем доме, или начать стройку на своем участке.

А если ипотека берется под залог имеющейся недвижимости, то деньгами можно распоряжаться как угодно: вложить в строительство, обменять «двушку» на две однокомнатные квартиры с доплатой и так далее. Сумму вообще не обязательно тратить именно на улучшение жилищных условий. Можно открыть бизнес, оплатить лечение, уехать отдыхать. Банк отдает деньги и не контролирует, куда они будут потрачены. Потому что ипотека под залог имеющейся недвижимость не является целевым кредитом.

Чтобы получить ипотеку под залог недвижимости, нужно:

Оценить рыночную стоимость жилья, которое хотите предложить в качестве залога. У каждого банка есть компании-партнеры, которые специализируются на экспертной оценке помещений. Если пригласить специалиста той организации, которую рекомендует банк, то с большой долей вероятности процедура будет проведена быстро, а все нужные документы оформят в короткий срок. Для залога подойдет не только дом или квартира, но и земельный участок и даже гараж.

 Проверить жилплощадь на юридическую чистоту и ликвидность. Если она перешла к заемщику по наследству или была подарена, процес рассмотрения заявки может затянуться. Банки неохотно принимают такое жилье в качестве залога. Не подойдут квартиры и дома, которые требуют капитального ремонта, готовятся к сносу или реконструкции. Чем меньше коэффициент износа, тем лучше. Залог должен быть таким, чтобы его можно было быстро продать в случае, если клиент не сможет выплачивать кредит. Все лица, которые прописаны в этом помещении, должны дать письменное согласие с условиями сделки. Если среди них есть ветераны войны, инвалиды или заключенные, банк откажется принимать жилье в качестве залога по кредиту.

Оформить страховку. Когда банк выдает крупные суммы, то обязательно требует застраховать жизнь и здоровье заемщика. Так кредитор снижает риски невозврата средств: в случае, если заёмщик не сможет выплатить долг по независимым от него причинам, за него это сделает страховая компания. При заключении договора со страховой может потребоваться медицинское заключение о текущем состоянии здоровья.

Зарегистрировать недвижимость в качестве залога в Росреестре. Сотрудник банка, который будет сопровождать вашу сделку, расскажет, какие документы потребуются и куда лучше обратиться. Обычно самый быстрый способ — подать документы можно через МФЦ.

Предоставить выписку с отметкой об обременении из Единого государственного реестра недвижимости. Данные о том, что жилплощадь является залогом должны быть доступны каждому, кто их запросит. Это один из методов борьбы с недобросовестными продавцами. Когда кредит будет выплачен, обременение снимут.

После оформления документов банк перечислит деньги. Время, в течение которого оговоренная сумма поступит на счет клиента, будет указана в договоре.

Поскольку при оформлении ипотеки под залог имеющейся недвижимости банку гарантирован возврат денег, требования к заёмщику могут быть ниже. Такой вариант подойдет людям, у которых не слишком хорошая кредитная история или есть значительная кредитная нагрузка, например, потребительский кредит в другом банке. 

Сумма, которую можно получить, всегда будет больше необеспеченного кредита. Обычно банки готовы дать, в среднем, 70% от рыночной стоимости залога. Итоговая сумма зависит от того, насколько ликвидна жилплощадь: она варьируется в диапазоне от 50% до 80%. Ипотека под залог имеющейся недвижимости также может быть хорошей инвестицией, если у заемщика есть другое жилье, и он хочет пустить средства в оборот, но не планирует продавать вторую квартиру или дом.

Очевидные минусы такого кредита — то, что собственник не сможет распоряжаться своим жильем без согласия кредитора. Его нельзя будет продать, обменять, подарить или сдать в аренду. Кроме того, ипотеку под залог сложно рефинансировать. Если захочется уменьшить проценты или увеличить срок выплаты, придется менять залогодержателя. А это долгий и муторный процесс. 

Ставка по кредиту зависит от банка-заёмщика. Наиболее выгодные условия предлагают крупные финансовые организации. Их клиенты могут рассчитывать на 10%-13% годовых.