Цены на недвижимость стали падать. Как это отразится на ипотеке?

Торг – присутствует.

Аналитики обратили внимание, что еще с наступлением летнего сезона ситуация на рынке вторички сложилась достаточно необычная. Как со стороны спроса, так и предложения, наметилась некоторая пауза – участники рынка заняли выжидательную позицию, очевидно надеясь на результативность следующего делового сезона. Одни - свои действия мотивировали тем, что желающих приобрести собственных квадратов станет больше, ипотека станет дешевле, а следовательно, от сделки они извлекут большую прибыль, а другие – полагают, что на фоне сокращения доходов граждан и спада в экономике снизится средний размер стоимости квадратных метров.

На протяжении последних нескольких месяцев, в связи с ограниченным спросом россиян из-за высокой стоимости по ипотечным займам, средние цены на объекты вторичной недвижимости постепенно начинают опускаться. Кроме того, те собственники, кто действительно желает продать жилье, видя, что цены плавно сползают вниз, чтобы не дожидаться еще большего их сокращения, готовы делать скидки, чтобы провести сделку именно сегодня. Так, например, в июле средняя стоимость квадрата на вторичном рынке среди крупнейших городов страны за месяц упала на 0,6%.

Купить, но немного позже.

Сегодня многие эксперты рекомендуют россиянам не торопиться и совсем ненадолго отложить покупку, объясняя это тем, что в перспективе нескольких месяцев стоимость еще немного снизится. На текущий момент ценник на жилые объекты вторичного рынка действительно завышен, а льготных ипотечных проектов в этом сегменте не существует. Что касается первичного рынка, то даже льготная ипотека под 7% в год не особенно воспринимается как выгодный инструмент для покупки собственного жилья. Чтобы расположить население активно скупать объекты, к примеру, по льготным программам, следовало бы еще снизить по ним ставку, и установить ее в районе 3,5-5,5 процента. Кроме того, ожидается, что на протяжении следующих 12-18 месяцев на фоне сокращающегося спроса на жилые объекты, в том числе и из-за уменьшения доходов населения, цена на квадратные метры будет продолжать стагнировать.

Ситуация с ипотечными выдачами и ставками.

С начала лета и до настоящего времени некоторое оживление на рынке ипотечного кредитования действительно наблюдается, однако, про возвращение к докризисным показателям говорить не приходится. Напомним, что начиная с апреля ипотечные ставки двигались следом за ключевой. Если в марте в среднем жилищные займы были доступны россиянам по нельготным проектам под 21,2%, то уже в апреле – 17,6% годовых. При этом уже в июле рыночные ипотечные ставки составляли 10,5%. Аналитики предвещают и дальнейшее смягчение политики регулятора, а значит, есть вероятность снижения процентов и по рыночной ипотеке. Только банки это будут делать не сразу после анонсирования изменений от ЦБ РФ, как происходило весной, а спустя несколько недель, чтобы они могли оценить целесообразность подобных изменений.

Как полагают аналитики, от июльского изменения ключевой ставки и предполагаемых ее изменений в дальнейшем, больше всего положительный эффект проявится на вторичном рынке жилья. Связано это с тем, что на первичном рынке и без того существует много льготных проектов по привлекательным условиям. Считается, что ставка в 10% является неким психологическим барьером, останавливающим интерес населения к ипотеке. Как только стоимость ипотечных ссуд опустится ниже этой планки – наметится оживление.

Невысокий спрос сдержит рост ценника.

В августе оживление на ипотечном рынке, которое началось в июне, продолжается. Однако неопределенность в экономическом плане еще существует, в связи с чем россияне весьма осмотрительно подходят к вопросам наращивания собственной долговой нагрузки, в особенности к таким дорогим покупкам как собственное жилье в ипотеку. Специалисты предположили, что в текущей обстановке спрос на жилищное кредитование в основном будет зависеть от вероятной динамики располагаемых доходов граждан и от их уверенности в том, что обстановка в экономическом поле действительно восстанавливается.

Отметим, что в июле количество заключенных договоров по ипотеке увеличилось относительно июньских показателей, однако все равно держится на уровне 2017-2018 года. Активность заемщиков тоже набирает обороты по сравнению с весенними результатами, однако даже сейчас она на 32,6-42,3% меньше прошлогодних.

Умеренные темпы роста спроса на ипотеку обеспечат сдерживание роста цен на жилые объекты. Цена квадрата может возрасти лишь по отдельным объектам, которые будут продаваться в ипотеку с околонулевыми ставками, когда застройщик будет вынужден просто поднять номинальную стоимость квадрата.

Сегодня увеличить стоимость жилья могут лишь те застройщики, кто оценил свой продукт по минимальной границе на рынке. Спрос восстанавливается весьма аккуратно, в связи с этим неликвидные объекты, с завышенным ценником или те, которые задерживаются в сроках сдачи, не смогут увеличить цены. Потому что на данный момент нет того ажиотажа, что наблюдался по весне, в период начала кризиса. Для вторичного рынка вообще нет оснований для удорожания объектов. Здесь наблюдается низкий спрос, а чтобы цена за квадрат начала расти - еще должен пройти период, когда население проявляет свою высокую покупательскую активность.