Цены падают, ипотека не помогает. Предложение квартир в Москве за июнь выросло на 61%

С чем связан рост предложения.

В начале лета на рынке новостроек столицы в массовом сегменте количество объектов на продажу выросло на 61% за год и составило порядка 18,42 тысячи лотов. Эксперты отметили, что в направлении предложения рост был обусловлен выводом на рынок одновременно нескольких ЖК в разных районах Москвы. 

Высокий темп вывода квадратных метров на первичном рынке аналитики связывают с подходящей ценовой конъюнктурой, сложившейся на данном этапе, а именно увеличившимся уровнем цен в разрезе года на 14,72%. В середине весны по столице в секторе массового сегмента новостроек средняя цена квадратного метра жилья достигла рекордного значения и составила 281,7 тысячи рублей. Только при этом уже в мае цена на такие объекты стала снижаться в связи с низким спросом граждан.

Как отметили специалисты, увеличение количества объектов, выставленных на продажу, говорит о том, что спрос отстает от предложения, следствием чего становится корректировка ценника на это жилье. Цены значительно опустились в мае и при этом продолжили сползать вниз в июне. За месяц сжатие стоимости квадратного метра произошло на 0,2%.

Более того, некоторые риелторы полагают, что цены на жилье будут снижаться на протяжении 12-18 месяцев с шагом в 0,2-0,8 процента ежемесячно. Ситуация будет схожа с той, что мы видели в 2014-2015 годах. Тогда, после активного своего роста, ценник тоже стал сокращаться. Напомним, что относительно дешевые ипотечные займы в период с 2018 по 2021 год существенно разогрели как первичный, так и вторичный рынок жилой недвижимости, цены увеличились, а вот доходы москвичей такой же динамики не показали. Поэтому сегодня рынок должен будет пойти следом за доходами россиян, как и полагается.

Структура рынка новостроек в Москве сегодня.

Работая в условиях кризиса, застройщикам тоже приходится адаптироваться к этой непростой обстановке. Со своей стороны девелоперы начинают акцентировать свое внимание на недорогом жилье, а значит на малогабаритных объектах. Сегодня в столице доля квартир с одной комнатой достигла почти 41,5%, а студии занимают порядка 21,3%. Жилье с двумя комнатами составляет около 23,4%, а с тремя – 12,7%. Оставшиеся 1,1% приходится на квартиры с четырьмя или более комнатами. Кроме того, за последние два года средний размер квартир-студий уменьшился по метражу. В 2020 году средняя площадь объекта составляла 26,7 квадратных метров, а в текущем году – 23,7 квадрата.

Аналитики крупного агентства недвижимости в Москве, исследуя рынок новостроек столицы, выяснили, что сегодня 3 из 5 объявлений о продаже – это малогабаритные объекты (студия или однокомнатное жилье). Стоимость квартиры-студии составляет минимум 4 миллиона рублей, а на квартиры с одной комнатой – от 9,5 миллиона рублей.

Застройщики подстраиваются под доходы потенциальных покупателей, из-за этого и сокращают метраж предлагаемых жилых объектов, при этом, неплохо зарабатывая на их продаже. Если сравнить стоимость квадрата по категориям жилья, то в студии как раз стоимость 1 кв. метра самая высокая, а после нее по стоимости идет квадрат в однокомнатном объекте. Строить квартиры с малой площадью выгоднее, потому что маржинальность такого бизнеса по итогу выходит значительно выше. 

Кроме того, не стоит забывать, что именно объекты первичного рынка сегодня имеют преимущественный интерес относительно вторичного жилья. Связано это с тем, что главным инструментом для покупки жилья сегодня выступает ипотека, а ее льготные программы с низкими субсидированными ставками распространяются только на первичный рынок.

Напомним, что на протяжении апреля и мая ипотечные выдачи лишь сокращались из-за высоких ставок. В июне ситуация уже начала плавно восстанавливаться, число поступивших заявок на рассмотрение в банки зафиксировано значительно выше, того, что было отмечено в мае. Связано это с сокращением сначала базовых ставок по ипотечным продуктам в банках, которые вслед за учетной ставкой стали снижать свои проценты, а позже, в дополнение к этому – еще и снижением процентов по льготной ипотеке при поддержке государства в новостройках.

Отмечается, что уже в середине и второй половине лета интерес россиян сможет разогреть льготная ипотека с субсидируемой ставкой под 7 процентов годовых. Рынок будет пребывать в поисках равновесия, поэтому в перспективе нескольких месяцев ожидается остановка роста новых объектов, предлагаемых к продаже и постановка на стоп сползания вниз ценника на эти квартиры в связи с оживлением спроса. Причем стабилизация стоимости объекта произойдет вероятнее всего вблизи текущего уровня.