Ипотечный пузырь лопнет? Что будет с ценами на недвижимость?

Как рассказывают специалисты рынка недвижимости, в настоящий момент скрытый дисконт на первичном рынке жилья порой достигает 32,5%, однако даже жилищные кредиты, по сути превратившиеся в рассрочку, не могут обеспечить докризисных объемов продаж. Сегодня на рынке предлагается широкий ассортимент льготных ипотечных программ при поддержке властей страны. Девелоперы тоже не стоят в стороне, а активно предлагают и от себя субсидированные ставки для покупки квадратных метров в кредит – лишь бы завлечь покупателей. Специалисты поясняют, что сегодня, фактически, ставки по ипотечным программам, на которые последние несколько лет отмечался весьма высокий спрос, уже и снижать-то некуда. Теперь понятно одно, чтобы жилье снова стали покупать, надо снижать на него ценник. Какая динамика может ожидать цены в этом сегменте, рассказали эксперты этого рынка.

Стоимость новостроек сегодня. 

Текущие цены, которые предлагают на свои объекты застройщики, как ни странно, но особенно не отличаются от тех, что установились на пике своего роста, в период ажиотажного спроса на жилье в начале весны. Отличительный на сегодня момент – это широкое распространение скидок от застройщиков, чего не наблюдалось полгода назад. Заметим, что для покупателей за наличный расчет дисконт может достигать 17-22% от заявленной цены на сайте строительной компании. Для другой же части клиентов, которые планируют осуществить покупку при помощи заемных средств из банка, такая скидка маскируется под видом низких процентных ставок. 

«Для первичного рынка в действительности трудно заметить снижение цен в настоящий момент. Это обусловлено тем, что по факту девелоперы субсидируют ипотеку с околонулевыми ставками. Такой подход дает им возможность не просто держать цены на прежнем высоком уровне, но и даже местами их завышать. Ведь человеку, покупающему жилье в ипотеку важна не столько цена объекта, сколько ежемесячный платеж по договору. Как известно, сократить его можно или за счет снижения цены на квадратные метры, или же посредством субсидирования ипотечной ссуды. Сегодня застройщики придерживаются второго варианта» - рассказал Олег Репченко, руководитель аналитического центра «IRN.RU». 

Еле заметное, однако, все-таки снижение цен наблюдается на рынке новостроек. Только специалисты поясняют, что это характерно лишь для неликвидных объектов или для того жилья, чья стоимость была слишком завышена. Сейчас в целом наблюдается тенденция на сжатие покупательского спроса, а рынок перенасыщен со стороны предложения. Для понимания, текущий спрос россиян в этом сегменте в два раза ниже того, что существовал в прошлом году или втором полугодии 2020 года. При этом становится меньше и желающих инвестировать в недвижимость. Здесь тоже все понятно, действительно привлекательных проектов в инвестиционном плане в этом году уже не так много, при этом большинство застройщиков уже на стартовых этапах продаж анонсируют весьма дорогой ценник. 

Вероятные перспективы для всего сегмента недвижимости.

В материалах «Скоринг бюро» сообщается, что в течение года средний размер ипотечного займа увеличился на 39,78% и стал составлять 4,26миллиона рублей. Получается, что жилье в ипотеку стало дороже и малодоступным для населения. Причем и кредиторы стали чаще отказывать в кредитовании – в июле, по сравнению с предыдущим месяцем, было одобрено на 2,73% меньше заявок. 

Относительно вопроса динамики цен на жилье, эксперты сошлись во мнении, что на горизонте не видят причин для роста цен. Заметим, что во второй половине лета небольшое снижение цен все же было замечено. Причем предполагается, что по такому сценарию цены будут продолжать двигаться и дальше. Вторичный рынок здесь тоже не исключение, стоимость может в этом сегменте откатиться к низу на 12-17%, потому что большинство собственников не готовы держать объекты в продаже дольше 6 месяцев и все чаще уступают в цене. Тем более что нынешний ценник, который предлагает этот сегмент рынка, это результат мартовского ажиотажного спроса, в результате чего вторичка и выросла в цене. 

О каком-то существенном сокращении цен на объекты в новостройках говорить пока рано. Проблема в том, что именно на строительной отрасли текущий кризис сказывается больше всего. Здесь отмечается удорожание строительных и отделочных материалов, в том числе и на фоне сложностей с поставками. Однако так как спрос стоит на месте, а количество предложений растет, вероятнее всего даже при таких условиях цены все же немного сдвинутся к низу. 

То, что случилось с ценником на квадратные метры в последние несколько лет, это, скорее всего, влияние случившихся перекосов в экономике. В период пандемии на этом рынке как раз и начал формироваться пузырь. Сегодня же в экономике наблюдается достаточно непростая ситуация, у людей нет на руках достаточной суммы, чтобы приобрести жилье за наличные деньги, да и в экономике пока еще не наблюдается перспектив для увеличения их персональных доходов. Все это должно обеспечить снижение цен на недвижимость. Рассуждать можно лишь о том, в какой мере будет это сокращение и насколько этот процесс растянется по времени.