Низкие ставки по ипотеке. Чего стоит опасаться?

Сегодня для россиян существует возможность приобретения жилья в ипотеку с рекордно низкими ставками, практически околонулевыми. Только эксперты более тщательно попытались разобраться во всех нюансах подобной сделки и выяснили, что низкие ипотечные ставки выглядят привлекательными и подразумевают под собой выгодность от сделки для покупателя только на первый взгляд. Кроме того, отмечается, что определенные риски от использования таких совместных программ между кредитором и застройщиком будут нести все участники сделки.

Позиция Банка России относительно подобных ипотечных предложений.

Напомним, что ранее в Центральном банке уже объясняли, почему такие программы считаются не более чем маркетинговым ходом строительной кампании, посредством которой покупателя только вводят в заблуждение. В частности, известно, что максимально низкие ставки по ипотеке достигаются за счет увеличения стоимости реализуемого объекта на величину комиссии, за счет которой как раз и будет компенсирована выпадающая прибыль финансово-кредитной организации. Зачастую надбавка в цене к рыночной стоимости объекта может составлять до 25,8-34,2%.

Мнимая выгодность для потребителя от использования такого предложения с чрезмерно низкой процентной ставкой возникает в связи с заметным занижением размера ежемесячного платежа при излишне завышенной стоимости. Здесь же эксперты Центробанка попытались предупредить покупателей о том, что в случае возникновения острой необходимости с продажей квартиры (возможно даже в случае потери или резкого снижения дохода, а также в связи с переездом), из-за слишком завышенной ее стоимости при изначальной ипотечной сделке с ней, собственник понесет значительные убытки. При этом сообщается, что полученных от реализации средств не хватит, чтобы погасить ипотечную ссуду. Более того, если заемщик не сможет продолжать исполнять свои обязательства перед кредитором и будет вынужден передать своему кредитору купленную ранее недвижимость в рамках подобной программы, которая будет реализована на торгах, то потребитель останется без жилья, первоначального взноса и, очевидно, еще с долгом перед банком.

В связи с этим ЦБ РФ уже высказался о своем намерении ограничить существование подобных схем на рынке кредитования в этом сегменте. Предполагается, что для этого регулятор может ввести для таких программ повышенные макропруденциальные надбавки или увеличить уровень резервирования.

Риски есть для всех.

В течение этого года рынок недвижимости перенес много потрясений, сказавшихся в частности и на покупательском спросе, в связи с чем девелоперские компании просто вынуждены искать новые подходы к стимулированию интереса покупателей. Ипотечные программы с околонулевыми ставками стали появляться из-за того, что кредитные компании заметно ограничили возможность покупки жилья в ипотеку по рыночным ставкам, а воспользоваться льготными программами при поддержке государства сможет не каждый заемщик, ввиду возможного несоответствия условиям и параметрам госпрограмм.

Сегодня мы видим, как застройщики, чтобы сохранить продажи, идут на увеличение собственных рисков и готовы сокращать маржинальность. При этом кредиты данной категории обременяются дополнительными, а порой и скрытыми, необязательными платными услугами и комиссиями для покупателей, чтобы за счет полученной от них прибыли застройщики смогли бы контролировать новые риски.

Стоит отметить, что для кредитного учреждения вероятность возникновения дополнительных рисков тоже весьма велика. Выдавая ипотечные кредиты от застройщика, будут вводиться и надбавки для ставки резервирования. Причем они добавляются к базовой ставке резерва с первого же дня кредитования в рамках этого продукта. Это необходимо для увеличения устойчивости представителей банковского сектора и приведения в норму конкурентного баланса между ними.

Если говорить о вероятной перспективе запрета на программы субсидированной ставки по ипотеке от застройщика, то эксперты высказали предположение о том, что на объемах продаж это скажется не значительно, а вот на покупательском спросе, очевидно, все же отразится. В настоящий момент покупка жилья в ипотеку с использованием таких предложений происходит почти в 30% случаях. Причем в большей степени это скажется на рынке недвижимости в пределах столичного региона, потому что за его пределами ультранизкие ставки по ипотеке можно встретить не так часто.