Почему ЦБ борется с ипотекой по низкой процентной ставке?

Напомним, что регулятор не совсем исключил вероятность существования подобных практик (по выдаче ипотеки с заниженной ставкой), такая возможность на сегодняшний день еще существует. Вот, только чтобы выдать рискованную ипотеку, коммерческим банкам придется больше тратиться на формирование резервов. Это результат тех мероприятий, которые провел Центробанк в отношении кредитных организаций, выдающих ипотеку в рамках рискованных программ. Причем такого рода санкции могут быть далеко не последними.

«Ноль» бывает обманчив.

Повсеместно распространенную еще в прошлом году ипотеку с околонулевыми ставками приметили не только покупатели жилья в ипотеку, но и Банк России. Осенью прошлого года глава ЦБ охарактеризовала такие ипотечные продукты исключительно маркетинговым ходом застройщиков. Именно тогда ЦБ и стал готовить и разрабатывать меры борьбы с чрезмерной популярностью экстремально дешевой ипотеки. Причем подобные предложения действовали почти во всех крупных банках страны. Запущены они были совместно со строительными компаниями, которые и считаются фактическими бенефициарами подобных схем.

Банк России же в свою очередь был обеспокоен тем, что жилищные ссуды с низким процентом (порядка 0,01-0,1%) приводят к переоценке жилых объектов – в некоторых случаях квадратные метры буквально подскочили в своей стоимости на 25,5-33,8%. При этом кредитору сами же строительные фирмы и платят единовременную комиссию, которая заранее «вшита» в эту наценку на объект, а оплачивает весь этот механизм по факту сам покупатель-заемщик. Отметим, что существующий факт завышения стоимости таких объектов, которые приобретаются в рамках рисковых ипотечных продуктов, признали не только в Центробанке, но и сами же кредитные учреждения. Несмотря на то, что до сегодняшнего дня качество их ипотечных портфелей остается на достаточном уровне, ЦБ будет продолжать пристально контролировать их состояние.

Принципы контроля.

Не так давно, а именно под конец февраля, стало известно, каким образом ЦБ планирует бороться со ставшей столь популярной дешевой ипотекой, субсидируемой за счет девелоперов. Главной целью этих мероприятий считается сокращение рисков для всех сторон - участниц сделки. Таким образом, Центробанк предложил увеличить объемы резервирования по сделкам, полная стоимость которых значительно дешевле среднего уровня по рынку.

Объемы допрезервирования могут составлять 30-50%. Уровень требуемого резерва напрямую зависит от того, насколько итоговая стоимость такого кредита ниже рыночного. В качестве индикатора для рыночной процентной ставки (то есть без государственной поддержки) считается доходность ОФЗ сроком в десять лет, а для жилищных ссуд с господдержкой – рыночный процент минус размер компенсации в рамках льготного продукта. При этом если речь идет об ипотеке с плавающей ставкой (а ее доля в итоговом портфеле сравнительно мала – около 0,06%), то ориентиром будет считаться ключевая ставка ЦБ.

Таким образом, если ПСК (речь об ипотеке) будет дешевле рынка больше, чем в 2 раза, то величина резерва должна быть 50%. В случаях, когда стоимость выдаваемой ипотеки будет ниже рынка в пределах от 20 до 50 процентов, то резерв должен быть равен уже 30%. Заметим, что новые правила по формированию резервов распространяются на займы, которые выданы с начала текущего года. Исключение составляют те договора, которые были или будут заключены до апреля этого года, но при условии, что сам кредит банк одобрил не позднее 31 декабря прошлого года.

«Для финансово-кредитных организаций, которые, невзирая на новые принципы регулирования ценообразования в секторе жилищного кредитования, будут продолжать выдавать ипотеку с экстремально низкими годовыми процентами, это спровоцирует излишнее давление на капитал из-за увеличения уровня необходимых резервов, а также повлияет на итоговую величину их вероятной прибыли. Доходы банковского сектора за минувший кризисный год едва ли вошли в положительные диапазоны – банки смогли заработать по итогу порядка 202,84 миллиарда рублей. Причем если бы не ряд определенных послаблений для них со стороны регулятора, то сектор бы абсолютно точно ушел в минус» - комментирует ситуацию Наталья Богомолова, аналитик банковских рейтингов в «Национальном рейтинговом агентстве».

Эксперты же в свою очередь предположили, что это всего лишь только начало борьбы Центрального банка с распространившимися рискованными практиками на ипотечном рынке. В регуляторе достаточно четко дали понять, что в случае дальнейшего распространения схем, обладающих высокими рисками в этом сегменте, будут задействованы новые рычаги, в том числе может быть проработано и законодательство, которое сделает возможным существование на рынке только стандартных ипотечных схем.