В России предлагают продавать вторичное жилье с сохранением условий ипотеки продавца

В адрес Правительства страны и Центробанка поступило предложение о продаже ипотечной квартиры во вторые руки, сохраняя при этом все условия ипотечного займа от предыдущих собственников. Такой запрос отправили регуляторам представители федеральной компании агентства недвижимости.

Сегодня при продаже таких объектов для покупателя оформляется новый кредитный договор. При нынешних достаточно высоких нормах на базовые ипотечные программы это конечно невыгодно. Процесс перезаключения сделки при сохранении прежних условий позволит сделать ипотеку для вторичного рынка объектов более доступной и привлекательной, а также увеличит потребительский спрос в этом сегменте.

Какие условия по ипотеке существуют сегодня?

На данный момент приобрести жилье на вторичном рынке, если обращаться при этом за помощью к банкам, можно с использованием займов по стандартным программам со ставкой от 18 до 24 процентов. Конечно, эта планка напрямую привязана к норме ключевой ставки Центробанка, сейчас она составляет 17%. По мнению специалистов, к середине лета ипотечные базовые ставки вполне вероятно, что опустятся до размера сегодняшней ключевой (17 процентов), но такая перспектива зависит только от решения ЦБ РФ и отсутствия новых экономических потрясений для нашей страны.

Существует и программа льготного ипотечного кредитования в России. Процент по ней сегодня установлен на уровне 12 процентов, но посредством нее стимулируется лишь интерес потенциальных покупателей к квартирам в новостройках, поскольку на вторичный рынок эта программа не распространяется. На этом фоне «вторичка» сильно уступает как по условиям покупки, так и качественным характеристикам предложений.

«Апрельский спрос на ипотеку для вторичных объектов упал больше, чем на 70 процентов, если сравнивать его с цифрами февраля. Для рынка это, безусловно, критично. Собственники, кто нуждается в срочной продаже, возможно по причине долгов, теперь не могут оперативно это сделать или вынуждены выставлять объект на продажу с большим дисконтом» - поделился директор федеральной компании.

Конечно, есть и те, кто просто не располагает временем, чтобы ждать завершения строительства новых домов. Для них сохранение доступности ипотеки вторичного рынка единственная возможность стать владельцем собственной квартиры.

Предложение от риелторов.

Согласно поступившей инициативе, для банка-кредитора производится только смена владельца займа, по сути, банк ничего не теряет, просто выплачивать кредит продолжит другой собственник. Однако такая комбинация отображается на качестве кредитного рейтинга коммерческой структуры. Поэтому предлагается поступить аналогично ситуации с ипотечными каникулами, т.е. не проявляющимися на качестве портфеля. Новый собственник, согласно предложенной инициативе, продолжает производить выплаты по ипотеке прежнего владельца. При этом если его личные средства вместе с оставшейся частью долга не покрывают стоимость объекта, то разницу сумм банк уже выдаст по действующей ставке. Специалистами предполагается - кредиторы будут производить проверку заемщика на тех же условиях, что и при выдаче нового кредита. Количество предложений о продаже ипотечных квартир на сегодня возросло, поэтому такая программа будет актуальной.

По сообщению экспертов, на данный момент уже увеличилось число предложений о продаже квартир, купленных с ипотекой. Кто-то вынужден это сделать по причине снижения своего дохода, кто-то лишь из-за опасений такой ситуации в будущем. Такая схема должна поддержать этот сегмент рынка и будет способствовать увеличению числа покупателей, а для продавцов поможет сократить время на продажу своего объекта.

Если для населения рациональность основы данного предложения подкреплена их потребностями, то, что же думают об этом представители банковской сферы?

Мнения кредиторов.

Специалисты в этой области высказали свои опасения:

«Продажа залогового жилья при сохранении ипотечных условий от собственника – нетипичный риск для банка. Ведь текущие условия программ по стандартной ипотеке весьма отличаются от тех, что действовали раньше. Логично предположить, что при этих обстоятельствах покупатели будут держать ориентир только на такие квартиры, а по действующим базовым программам никто не захочет этого сделать».

Также, покупая такие квартиры можно предположить, что доходы заемщика позволяют покупку только по такой программе, а значит, возрастает и риск уплаты его платежеспособности.

Конечно, инициатива находится лишь в стадии рассмотрения. До конца еще не понятно, из какого источника будет покрыта разница между ставкой текущей стандартной и той, что действовала при покупке прежним собственником. Также, не стоит забывать и про существующую перспективу снижения ключевой ставки, что в последствии отразится и на ипотечной базовой.